全球观察：一些区域型房企正在低调“复出”

一些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字，正在低调“回归”房地产市场，重新进入大众视野。

近年来，在“房住不炒”的总基调下，房地产市场调控政策不断，从2020年下半年的“三道红线”开始，行业进入“去杠杆、降负债”的阵痛期，百强房企销售规模、业绩增速以及入围门槛均出现明显下滑。

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根据CRIC《2019-2022年中国房地产企业销售榜单》，百强房企门槛自2020年不断下降，百强全口径销售金额门槛从2020年的257.4亿元逐步下降至2022年的141.1亿元，操盘口径、权益口径门槛也出现了不同程度的下降。

通过对比，我们发现，2022年百强房企留存率仅为78%，远低于前几年接近90%的水平，创近五年新低

大浪淘沙过后，行业格局也在发生变化。梳理CRIC《2020-2022年中国房地产企业销售排行榜》后我们可以看到，一些区域型房企慢慢“崛起”，重新进入大众的视野，如大家房产、伟星房产、颐居建设等，在深耕区域的排名在有明显的提升，中天美好、兴城人居、珠江投资等房企在所在深耕区域排名保持稳定，而在2020-2022年间排名上升幅度的房企象屿集团，在深耕区域保持一定市场占有率的同时，这两年也开始积极外拓并有所成就。

这些正在低调“回归”的房企，其实都在部分省份的当地市场具有一定的口碑。在2017-2019年房地产市场快速扩张的过程中，规模房企逐步加快全国化布局，各地的拿地门槛也随之上升，许多地方的本土房企遭遇规模房企全国化大潮的冲击，当时激烈的市场竞争导致他们的生存空间被压缩，很多“地头蛇”当时选择了“冬眠”。

在本轮行业洗牌后，许多规模房企暴雷、发展陷入停滞，此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回，同时各地的拿地门槛以及拿地资质也一降再降，在部分城市的土拍中，又出现了那些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字，他们正在低调复出，重新参与房地产市场。

如伟星房产，一直深耕安徽省，近两年通过调整省内战略布局，在安徽省的全口径销售排名从2020年的TOP8升至2021-2022年的TOP1。还有南京本地国企颐居建设，得益于增加高品质项目供应，在南京的权益销售金额排名从2020年的TOP6升至2021-2022年的TOP1。

这些房企主要分为两大类型，一类是地方国企，如杭州的大家房产、南京的颐居建设、厦门的象屿集团、成都的兴城人居以及深圳的深铁置业等。这类房企的布局策略因各自的优势不同有所差异。

如象屿集团，依托母公司链通建设全国多个重要港口、铁路、公路的多种类型物流园的供应链产业优势，在立足厦门发展的同时，近几年已经陆续进入上海、南京、重庆等核心一二线城市。

大家房产和颐居建设主要立足本土省份深耕，并聚焦长三角区域，实现了跨省市的发展布局，全国化布局有所打开。大家房产已择机进入了上海、南京、广州、武汉、芜湖等城市，颐居建设则重点布局高铁沿线的江苏省内城市，也进入了武汉。

但深铁置业和兴城人居还是主要聚焦城市内部，对外拓展城市相对较少。

另一类是本土民营房企，如伟星房产、珠江投资、京基集团及宝华集团等，他们的布局策略各异，大多以点状布局为主。

如伟星房产和中天美好在完成深耕城市的同时，择机进入周边城市，但主要布局城市集中在周边的三四线城市。

珠江投资则把布局重点放到一线城市及核心一二线城市上，在北上广深、成都、南京等地发展。

其他本土民营房企涉足的城市相对较少，部分城市更新或者商业开发占比较重的企业如京基集团和宝华集团等，布局城市主要在深圳和上海，以高能级城市贡献销售业绩为主。

整体来看，这些房企的布局策略仍以区域发展为主，几乎都是以深耕起源地，辅以区域内的扩张，少部分企业实现了全国多个城市群的布局

根据CRIC《2023年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》的数据，伟星房产今年前4月的新增货值达162.2亿元，位于第十一位，与第十位仅有约5亿元的差距。

伟星房产今年以来拿地积极，继2月份在杭州拿地后，4月份再次竞得杭州萧山区一宗地，并且在合肥的土拍中报名参与了7幅地的竞拍，后在竞品质中竞得合肥高新区地块。

结合近两年的拿地情况看，伟星房产今年前4个月的拿地金额已超过前两年的年均拿地金额150亿元。2021-2022年，伟星房产在合肥、芜湖、台州三地拿地占比超过60%，另外，在南京、杭州等热的长三角热点城市也能看到他的身影。

伟星房产此前一直深耕台州临海和芜湖，其市场占有率一直位居，随着近几年的积极外拓，合肥和杭州的销售业绩贡献逐步攀升。2022年合肥的贡献度达到33%，芜湖22%、杭州21%。

不过，在这一波低调“回归”的区域型房企中，伟星房产是本土民营房企中表现积极的，其余民营房企如珠江投资，近两年年均补货超100亿元，不过补仓90%位于广州；银丰投资、京基集团、宝华集团等近三年也都有土地进账，但拿地力度相对较弱，投资城市分布方面同销售一样超90%均在起源地。

中天美好集团2022年拿地金额未超过50亿元，较2020-2021年年均超百亿元的力度有所缩减，今年拿地积极性有所回升，前4月拿地金额25.4亿元，新增土储货值为50.7亿元。

整体而言，本土民营房企的拿地积极性与地方国企相比，仍存在一定差距。

大部分在这两年崛起的地方国企2021-2022年平均拿地金额都超过150亿元，且主要集中在发源地区域的高能级城市，包括上海、杭州、南京等，以及长三角的热点三四线城市。

从具体企业看，大家房产近三年年均拿地金额超200亿元，年均拿地销售比达到0.61，拿地较为积极。从城市表现来看，大家房产近三年在杭州的拿地金额占公司拿地总额的37%，温州的拿地占比也达到12%。同时大家房产也积极外拓，在省外城市如南京、黄山、苏州的拿地占比都在5.3%-7.3%。

体现在销售上，2022年大家房产的大本营杭州业绩贡献度为43.1%，浙江省业绩贡献度为76%。2022年大家房产在浙江省的全口径销售金额排名同比上升了9位至第八名，同时也积极走出浙江，南京、苏州、上海、芜湖等城市近几年销售贡献度在5%左右。

2022年度颐居建设以260.05亿元位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京一家破200亿货值的房企。颐居建设在此轮行情中逆势补仓，主要得益于安居集团拥有大型项目运作能力的优势，加上强劲雄厚的资金实力，不过整体补仓城市相对较为单一。反应在销售上，2022年南京及苏州的贡献率分别为55%和41%，合计贡献96%的业绩，单省份依赖度较高。

象屿集团2021和2022年拿地金额均超200亿元，其中在上海近两年总拿地金额占比达72%，另外，在厦门、重庆、昆山等地也有所收获。不同于其他企业，象屿集团的深耕城市并不在起源地厦门，近几年厦门的入市项目2个，占比仅3%，上海、昆山、苏州反而是象屿集团近几年贡献销售额的主要城市，其中，2022年上海单城的销售贡献超过70%。

经历过行业洗牌后，随着稳信心等诸多政策的出台，未来行业发展也将进入一轮新的稳定期。我们认为，这些正在低调“复出”的企业要想实现业绩持续稳定的上升，获得更大的发展空间，仍需要在投资策略、产品研究、多元化布局等多方面进行提升完善，持续的拿地能力以及在改善型趋势下产品的升级能力也将成为重要的考量。

从规模化房企的发展经验来看，对产品进行标准化、工程建造标准化、供应链品牌丰富、组织架构的持续更新是企业快速发展的加速器。

值得注意的是，这些企业均未上市，融资能力相对受限。有国企的背景及母公司资源加持的企业，还能够在银行授信等方面有一定优势，但对于民营房企来说，融资就相对困难了。

在这种情况下，与其他企业合作是进行规模快速扩张的较好选择，但根据上轮“爆雷”企业的经验来看，对合作伙伴的严格筛选以及具体开发项目的严格把控还是重中之重，安全的现金流仍是企业重要的考量，企业仍需稳扎稳打，才能持续向前。