本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。
出品｜公司研究室IPO组
文｜曲奇
【资料图】
近日，万达集团一员工午餐边吃饭边玩手机被内部通报的消息，引发网友关注。
网传通报截图显示，通报左边写有“锦华一员工午餐期间，一边游戏，一边用餐”的字样。据媒体报道，这是商管那边通报的消息。
珠海万达招股书第三次失效，公司上下顶着无法上市、巨额对赌的压力。如今万达内部又传出员工吃饭玩手机被通报的消息，更透露出万达商管上下紧张且高压的氛围。
6月2日，证监会公示的境外发行上市备案补充材料要求显示，要求珠海万达就公司内控、关联交易、募集资金使用等问题进行说明。
万达的上市流程还在正常推进，但能否得到证监会的放行，何时能得到放行，这都是王健林无法掌控的。
01、出租率问题再被问询
2月底，一个自称在万达商管工作2年多的员工在知乎上发布题为《说说2023年的万达商业》的爆料文章。
爆料提到，珠海万达商管无论在销售业绩、直播、客流量、短租、空置率、租金收缴率、招商率等多方面，都存在数据造假。
那篇文章称，万达商管出租率98%、租金收缴100%，都是通过项目公司人为注水实现——只要系统显示没有空铺，租金全部缴齐就可以。由此产生的大量费用，则多由各地项目向商户进行提前预支，或通过其他方式找补。
根据万达公告，2022年，珠海万达商管收入553亿，目标完成率99.6%，租金收入508亿，同比增长8%，商铺出租率98%，租金收缴率100%。
此前，5月26日，万达商管在上交所发布《关于市场传闻的说明》专门就出租率进行了回应。
万达商管称，出租率由已出租面积除以总可出租面积计算。总可出租面积为总在管面积减去公共区域及设施区域，已出租面积是根据租户签订的租约进行计算，业绩不存在造假情况。
在这一次要求补充的资料中，证监会对珠海万达出租率进行了问询。
根据证监会的要求，珠海万达需结合报告期内珠海万达商业管理服务费及租金实际收缴情况、同期同行业公司可比情况（如有）说明上述出租率的计算口径及其准确性；请说明珠海万达在考核和内控制度方面，有无防止内部人员虚报出租率和收缴率的相关有效措施以及实际执行情况。
评级机构标普曾表示，万达广场的高出租率主要得益于其出租模式，因为其超90%的租户采用固定租金制租赁合同，这得以将租金提前锁定。
但万达和外部机构的说法能否令证监会信服，恐怕还是要拿出过硬的数据。
02、短期债务风险及高额分红被关注
除商场出租率外，珠海万达的高额分红以及短期偿债风险等问题还受到监管部门的关注。
5月16日，有媒体报道称，大连万达集团正在和境内的银行进行谈判，试图延长万达地产集团的一些项目贷款到期时间。其目前想要延期偿还今年到期的贷款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。万达方面希望其旗下的子公司还能从银行获得新增贷款授信，保留尽可能多的信贷额度。
DM查债通数据显示，仅境内债券一项，万达集团及其相同实控人年内待偿还的本金为41.63亿，待偿还的利息约为7.14亿。
若珠海万达未能在对赌期内完成上市，万达需要对上市前投资人支付约300亿元的股权回购款，以及13亿美元贷款。
由于招股书失效，此前，万达集团已与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日，暂时缓解了高额贷款的压力。
不过，证监会要求珠海万达结合公司及控股股东对外作出上市时间和实现业绩有关的股权回购、提前还债等安排，说明公司控股股东短期偿债风险情況。
此外，近年来珠海万达进行过多次分红，在如今有债务压力的情况下，还在继续向股东分红。
2019年至2021年及2022年上半年，珠海万达累计现金分红132.73亿元，超过同期经营活动现金流量净额合计数115.48亿元。除上述分红外，2022年9月23日股东大会审议通过分红34.78亿元的议案；上市后，董事会也拟在股东大会上建议至少将年度可分配利润的65%用于分红。
对此，证监会要求珠海万达说明报告期内现金分红金额以及未来现金分红政策的合理性，对公司偿债能力和持续经营能力是否存在重大影响，以及大额现金分红的情况下实施本次融资的必要性和合理性。
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